Wat mag je bouwen ?

Om te weten wat er kan en mag begin je met het raadplegen van het bestemmingsplan.
In het bestemmingsplan heeft de gemeente vastgelegd wat er mag gebeuren met de ruimte.
Of er winkels, scholen, horeca of woningen mogen worden gebouwd en wat er aan een bestaand gebouw mag worden bijgebouwd.
De hoogte en het oppervlakte van het nieuwe bouwwerk en/of de uitbreiding is meestal nauwkeurig vastgesteld.
Bouwen in strijd met het bestemmingsplan kan alleen in nauw overleg met de gemeente.
 Dat is niet altijd mogelijk en het vergt een lange adem maar soms is het de moeite waard.
Mocht je dit overwegen dan kunnen we je daarbij van dienst zijn.

Bestemmingsplan.

Het bestemmingsplan is te raadplegen op de centrale site van de overheid.

Stap voor stap zoeken op het bestemmingsplan :

• Vul links de postcode en het huisnummer in.
• Zoek rechts de naam van het bestemmingsplan op.
• Klik linksboven op het icoontje met de “i”
• Klik nu op de plek op het perceel waarvan je de bestemming wilt weten.
• In het rechtervenster verschijnen de bestemmingen.
• Als je nu met de muis over deze bestemmingen gaat dan zie je op welk deel van het perceel die bestemming van toepassing is.

Een voorbeeld :

Klik nu nogmaals op het perceel waarvan je de bestemming wil weten en in het rechterkader verschijnen de betreffende bestemmingen.

Als je met de muis over deze bestemmingen gaat zie je in de tekening welk oppervlakte dit betreft :

Via de regels in het rechterkader kom je bij teksten die precies omschrijven wat de begrippen inhouden.
Soms zijn er uitzonderingen mogelijk, of kleine overschrijdingen van het bestemmingsplan.

Niet elk bestemmingsplan is digitaal in te zien en soms is de informatie niet volledig.

Een bestemmingsplan inzien aan het loket bij de gemeente zelf kan natuurlijk altijd. Meestal zijn hier wel kosten aan verbonden.

Hulp nodig ?

Hulp nodig bij het opzoeken van het bestemmingsplan ? neem vrijblijvend contact op.
Een eerste verkenning is altijd kostenloos.

Wat kost een verbouwing of nieuwbouw ?

Over de kosten van een verbouwing of van nieuwbouw valt niet vantevoren gedetailleerd een uitspraak te doen.
Veel hangt af van het afwerkingsniveau;  wordt het een designkeuken of een keuken van Ikea ? Of van de functie. Een nieuwe badkamer en keuken zijn duurder dan een berging bijbouwen. Ook de complexiteit speelt een rol. Een extra verdieping op een huis bouwen is duurder dan een los bijgebouw plaatsen.

Schatting van de kosten.

Een hele grove schatting van een uitbreiding of nieuwbouw komt neer op € 2.000,- per vierkante meter, inclusief bijkomende kosten. Met uitschieters omhoog en omlaag.
Vaak worden de bijkomende kosten vergeten waardoor de totale kosten van de verbouwing tegenvallen.
De volgende checklist kan een handig instrument zijn om van tevoren de kosten inzichtelijk te maken :

Checklist:

• Is de BTW gedeeltelijk aftrekbaar ? Bijvoorbeeld als het kantoor aan huis betreft.
• Wat zijn de leges bij de gemeente ? De gemeente brengt kosten in rekening voor de bouwaanvraag.
• Welk bedrag reserveer je voor de losse inrichting ?
• Sloopkosten en aanpassingen aan het bestaande pand. (vloeren, plafonds, schilderwerk maar ook installaties)
• Reparatie aan het terrein ivm de bouw en eventueel nieuwe tuinaanleg.
• Kosten adviseurs. Constructeur, evt architect en installatieadviseur.
• Eventuele kosten tijdelijke voorzieningen.
  

  Zorg voor een heldere prijsvorming.

  Na de planvorming en de vergunningverlening volgt het eigenlijke bouwen.
  Bedenk dat hoe gedetailleerder de plannen op papier staan hoe helderder het verdere proces.
  Alleen met uitgewerkte en eenduidige tekeningen en omschrijvingen kun je de prijzen van verschillende aannemers met elkaar vergelijken.
  Bovendien ontstaan er dan tijdens de bouw geen misverstanden.
  Een beschrijving “voldoende stopcontacten” in plaats van een electratekening waar geen speld tussen te krijgen is, leidt in veel gevallen tot meerwerk van de aannemer.

  Ook bij het aanvragen van prijzen en het beoordelen van offertes kunnen wij van dienst zijn.

Bouwtekeningen opvragen.

Het tekenwerk begint bij het opmeten van het bestaande pand of bij de tekeningen ervan.
Vraag bij aankoop van een huis of de makelaar deze tekeningen heeft of vraag de tekeningen op bij de gemeente.
Bij vrijwel elke gemeente kan dit aan het loket en bij steeds meer gemeenten kan dit ook digitaal.
Aan het opvragen van tekeningen zijn in beide gevallen meestal kosten verbonden. Vraag deze vantevoren op; de verschillen per gemeente zijn groot.
Niet elke tekening geeft exact weer hoe het pand er daadwerkelijk uitziet. Soms zijn er nadien nog verbouwingen geweest die niet op papier staan en soms is er afwijkend van de tekeningen gebouwd. Meet daarom de tekeningen na en controleer de indeling.

Enkele voorbeelden van gemeenten waar tekeningen digitaal zijn op te vragen.:
Amsterdam, Utrecht, Gooise Meren

Houd naast de kosten rekening met minimaal een week tijd voor de tekeningen daadwerkelijk in je bezit zijn​.

Verbouwing zelf tekenen

Goed, je weet nu wat er mag, er is globaal een budget en je hebt de tekeningen van de bestaande toestand.
Hoe moet de verbouwing of nieuwbouw er uit komen te zien ?

Zelf schetsen maken met potlood en papier is een uitstekend middel om te brainstormen over het toekomstige plan maar er zijn ook veel 3D-tekenprogramma’s te vinden om zelf mee aan de slag te gaan. Onderstaand een kleine opsomming :

Google sketchup. Een heel uitgebreid tekenprogramma dat je gratis kunt downloaden.
Er is een bibliotheek beschikbaar met vormen en meubels.
Sommige meubelleveranciers stellen hun eigen bibliotheek beschikbaar.
De professionele versie van Sketchup wordt veel gebruikt door (interieur)architecten, maar ook met de lightversie zijn mooie resultaten te behalen.

On-line zijn er veel, vaak gratis, cursussen voor het SketchUp te vinden.

Een vergelijkbaar programma is het Engelse Roomstyler. Een gebruikersvriendelijk 3D tekenprogramma. Als je nog niet weet in welke stijl je je plannen wilt realiseren kun je hier ook een moodboard aanmaken. Hiervoor is Pinterest ook een goede optie.

Sommige fabrikanten hebben hun eigen 3D tekenmodules zoals bijvoorbeeld Homeplanner van IKEA.

Bovengenoemde programma’s zijn  vooral geschikt om schetsen te maken. Om technische tekeningen te maken die bij een bouwaanvraag verplicht zijn, zijn programma’s als Autocad en Vectorworks geschikt. Deze zijn niet gratis. De programma’s zijn echter een stuk ingewikkelder dan de bovengenoemde 3D- schetsprogramma’s.

Zelf werken wij met Vectorworks en het 3D-programma Artlantis.

De bouwaanvraag indienen en bouwen.

Als je weet wat je wilt en er al het een en ander op papier staat dan kun je de procedure in werking zetten voor je verbouwing of nieuwbouw.

Overleg met de gemeente.

Allereerst een check of dat wat je bedacht hebt ook inderdaad mag van de gemeente. Bij de meeste gemeentehuizen kun je hiervoor on-line een afspraak maken.
Daar kan men ook vertellen of er een bouwaanvraag nodig is en wat daarvoor ingediend moet worden.
De tekeningen kunnen dan uitgewerkt worden tot het gewenste niveau. Vaak moet worden voldaan aan de eisen van het bouwbesluit.
Vraag dus of er aanvullende berekeningen (daglichttoetreding, RC-waarden, geluidbelasting en niet te vergeten constructieve tekeningen en berekeningen) noodzakelijk zijn.
Bij een verbouwing gelden andere eisen dan bij nieuwbouw. Als de bestaande woning bijvoorbeeld uit de jaren dertig stamt dan hoeft over het algemeen de uitbreiding niet te voldoen aan de allernieuwste eisen. Het bestaande pand doet dat immers ook niet.
Informatie over welstandseisen zijn ook van belang. Vraag ook naar de planning van het traject want dat gaat vaak enkele maanden duren.

Indiening.

Indiening van de plannen gebeurt via het omgevingsloket.
Hiervoor heb je een Digid nodig en als je namens een bedrijf indient, een aanvullende dienst voor een extra veiligheidscheck. Behoorlijk bureaucratisch allemaal, maar geduld is een schone zaak.

Het is niet ongebruikelijk dat de gemeente tijdens de looptijd om extra informatie vraagt en het komt voor dat daardoor de procedure uitgesteld wordt.
Op het omgevingsloket zijn de te nemen stappen toegelicht.
Het is handig om de buren in te lichten voordat de bouwaanvraag gepubliceerd wordt.

Prijsvorming.

Tijdens de looptijd van deze procedure worden de tekeningen verder uitgewerkt voor een prijsaanvraag. Zie ook stap 2.
Hoe gedetailleerder dit gebeurt hoe scherper de prijs.
Vergelijk de verschillende offertes nauwkeurig. Maak ook aanvullende afspraken over de planning, bouwplaatsinrichting, geluidsoverlast, werktijden etcetera.
Leg ook vast dat eventueel meerwerk pas betaald wordt na goedkeuring van de opdrachtgever.

Een mogelijkheid is  om bijvoorbeeld installaties, badkamer en keuken apart aan te besteden. Dat levert vaak een prijsvoordeel op maar levert soms coördinatieproblemen op.  Het is bijzonder onplezierig als er nog een leiding weggewerkt moet worden als de tegelzetter al geweest is.
Datzelfde geldt uiteraard als je van plan bent zelf sommige bouwwerkzaamheden te verrichten.

Ook voor het technisch tekenwerk, het vergunnings- en prijsvormingstraject en het bewaken van het budget en planning kun je bij ons terecht.
Ook kunnen we adviseren bij de keuze van andere benodigde adviseurs zoals constructeur, geluids- of bestemmingsplanadviseur of tuinarchitect.